懂得这些，你也可以去美国买地钻井，成为石油大亨！（一）

By Leslie Zhang

在美国从事油气并购或者油气作业，必须对美国的土地租约有所了解。鉴于美国土地的私有制，这个系列将由浅入深对美国私人土地租约的谈判要点做一介绍。懂得这些知识后，你也可以去美国买地，钻井，成为石油大亨！迈向人生新高峰！

Lease Form - 土地租约形式：

在美国各州，常用的土地租约形式略有不同。没有一个所谓的统一行使的油气租约，而熟练的油气公司往往自身都有自己的格式租约，往往在格式租约的基础上和出租方进行谈判。尽管有所谓的行业和市场惯例，租约中所有的条款都是可谈的。最终的租约取决于双方的谈判地位和实力，主要由几方面决定：首先是出租方所拥有的土地大小，拥有土地面积较大的出租方往往谈判地位较大；第二是土地附近是否已经有了发现的油气资产，在已有发现的油气资产附近的土地的出租方，自然话语权要高一些；第三是出租方土地受欢迎的程度，如果市场上的油气公司都认为出租方土地的油气资源潜力较大，自然竞争会比较大，出租方的土地受到欢迎，谈判的地位自然也会高一些。在出租方的有一定话语权的情况下，谈判双方往往会采用在油气公司的标准租约后附上Addendum（附录）或者以”riders”(附加条款)的形式对标准租约的相关条款进行修改。有经验的出租方会将Addendum中的修改约定为Conditions(条件)而非Covenants（承诺），因为违反条件条款有可能使出租方有权解除合同，而违反承诺条款只能使出租方进行违约损失的索赔。

Parties - 租约双方：

Lessor：出租人：个人或者商业实体

Lessee：租地人：油气公司、投机者或者Landman（租地专家，有些时候油气公司会授权租地专家作为租地人签署土地租约）

Granting Clause – 授权条款

租约的开始条款，表明租约之目的、出租人愿将将土地出租给租地人、何种资源授予租地人进行勘探开发生产，地表可谓何种行为等。

需要注意的是，在授权条款中要将何种矿产有权勘探、开发和生产进行明确表明：石油、天然气、煤、铁、铀等，如果要排除哪些矿产，应在租约中提前约定。

租约中还可以约定开采方式，比如只能采用打井而非挖掘的方式进行地下资源的开采。

Surface Rights – 地表权

对于租地人来说，在开采地下资源的时候能够在勘探、开发和生产的限度内合理使用地表，而不用获得出租人的同意 – 对于租地人来说，这些是行业惯例和所谓的“Implied right”，是否列入租约中并不影响租地人权利的行使。

但是，在土地租约中，一般存在对租地人使用地表的限制，同时要求在租地人对地表造成损害时需要进行赔偿。比如，租约中可能禁止租地人不能从出租人已有的水井中获取地下水；同样的，租约中还可能禁止租地人进行浅于200英尺深度的钻井或者赔偿油气作业对出租人所种植的庄稼或者其他作物。

如果出租人未在土地租约中沟通地表保护条款，则租地人一般只在以下情况造成地表损害对出租人承担责任：1、超过了勘探开发地下资源合理需要的地表面积使用；2、过失损坏地表；3、未能保护地上财产。

地表权往往是出租人和租地人沟通较多的条款，尤其是对地下水使用，地面设备，地面的房屋和设备、地面养殖的动物、地面栽种的植物、钻井完成后地面垃圾、剩余物的处理等等，均需要提前在租约中对权利义务界定清楚。

Term – 租约期限

租约的期限一般分为两个部分。第一个部分叫Primary Term – 初步租期，租地人需要在初步租期内开展钻井活动或者获得油气产量，一般来说，初步租期的时间长度在三到五年。如果租地人在初步租期内获得了油气产量或者开展了钻井活动，租约将进入所谓的Secondary Term – 第二租期。只要油气生产能在连续的一段时间内持续进行，第二租期的期限将随之延长。“生产”在这里是指的“in paying quantities”（足够支付量），意即在支付完所有的费用和土地租金之后，还有剩余产量。

Royalty – 土地租金/使用费

出租人会对所有租地人从租约所覆盖的土地上产出的油气取得土地租金/使用费。几乎所有的土地租约上的土地租金/使用费都在产量的1/8。当然，土地租金/使用费是可谈判的，一般的1/8到1/4之间。从土地出租人的角度看，土地租金无疑是最为重要的条款。特别在租地人在土地上发现油气后，如何支付、何时支付土地租金需要在租约中体现约定。土地租金一般来说是基于产出油气来计算的，在产出油气之后，有可能会发生所谓的“ Post-Production Cost”（见产后成本），比如天然气需要修建管道接入已有管道、有些产出的油气在销售前必须进行处理等，这些见产后的成本是否需要在计算土地租金的时候从产出油气中扣除，需要在土地租约中约定。

将土地租金基于租地人产出油气的收入作为计算基础，一般来说的公平的。但当租地人和油气的购买方是关联公司的时候，需要明确油气销售是基于公平价格、或者油气销售价应和某种品质的油气现期公布价格相联系等。

Minimum Royalty – 最低土地租金

由于“in paying quantity”可能产生争议，出租人为了不让租地人在产量极小的时候还保有自己的土地，往往会在租约中要求一个Minimum Royalty（最低土地租金），如果租地人产出的油气不能支付最低土地租金，则不存在足够支付量，租地人不能保留租约。

未完待续

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作者是一名法律工作者，曾被Legal 500评为亚太地区最佳公司法务之一